4月上旬，華帝股份有限公司（下稱“華帝股份”）數字化智能化產業(yè)園項目，在中山小欖鎮(zhèn)永寧工業(yè)大道東側的超160畝平整土地上正式動工，鏟下第一鍬土。

這第一鍬土對華帝股份來說意義重大。機器轟鳴中，華帝股份董事長潘葉江和永寧社區(qū)黨委書記伍錦華百感交集：作為廚電產業(yè)龍頭，增資擴產是華帝股份的生命線，將對企業(yè)未來數十年發(fā)展起到決定性的影響。

升、降與博弈

園區(qū)改造后誰在獲益？

小欖永寧社區(qū)低效工業(yè)園改造后，容積率約3.0的7層高標準廠房的平均租金反而低至約15.5元/平方米/月。

在低效工業(yè)園改造升級這波浪潮中，成本與收益成為村集體、企業(yè)等產權人最關心的問題之一：園區(qū)“翻新”后，場地租金跟著漲了嗎？

這筆賬，中山市慶乙金屬制品有限公司總經理龐秋怡算得很清楚：

在參與“工改”搬遷騰挪前，其企業(yè)租用的鋅鐵棚廠房的租金約為14至15元/平方米/月。搬遷至全新的騰挪園區(qū)后，企業(yè)在迎來產能提升的同時，租金也降低至13元/平方米/月，龐秋怡感慨：“這非常劃得來?！?/p>

另一個值得關注的情況是，從企業(yè)反饋的情況來看，讓租金成本增加的工業(yè)“二房東”現象，得到了遏制。

據媒體報道，自2018年下半年以來，當地廠房租期屆滿的部分企業(yè)被房東漲租四成以上，猶豫之際廠房就被“二房東”搶走；一些空置廠房乃至在建廠房多被“二房東”搶租，隨后高價轉租給工廠。

其中，沿105國道的中山北部鎮(zhèn)街一帶，“家電產業(yè)黃金走廊”云集了數百個品種的配件廠商，產業(yè)鏈條完整，但絕大多數企業(yè)沒有自己的廠房，不得不承受廠租大漲帶來的沉重負擔。為降低企業(yè)生產經營負擔，進一步優(yōu)化營商環(huán)境，中山市市場監(jiān)管局曾組織專項行動，開展規(guī)范“二房東”轉供電、供水收費工作，嚴厲查處不執(zhí)行政府定價的違法行為。

“我們一直都嚴格遏制‘二房東’?！毙戽?zhèn)永寧社區(qū)“工改”項目工作人員黃杰華表示，項目不僅按照產值、稅收等基本要求遴選企業(yè)，還在簽約協議中明確規(guī)定了企業(yè)不允許轉租廠房。在租金方面，黃杰華透露，該項目在改造前，遍布鋅鐵棚廠房的地塊的容積率僅約0.7，租金約17元/平方米/月；改造后，容積率約3.0的7層高標準廠房的平均租金反而低至約15.5元/平方米/月。另一方面，由于建筑面積翻了4倍，村集體的租金收入也預計增加至3600多萬元。

在中山“工改”體系的設計中，不僅有針對低效工業(yè)用地的升級計劃，也拿出了對歷史遺留問題的解決方案。

因歷史原因造成的用地手續(xù)不全問題，也長期困擾著一些長期扎根中山的本土企業(yè)——用地無法報建、轉讓、抵押、融資，企業(yè)發(fā)展受到限制，莎麗科技股份有限公司就曾遇到過類似情況。近期，借助“工改”新政，困擾了該企業(yè)20年的問題得到了解決：在確認新建建筑面積達到地塊可建建筑面積50%以上之后，這個“工改工”局部改造項目幫助企業(yè)順利拿到了不動產權證書。

“圍繞片區(qū)家電產業(yè)發(fā)展定位，大岑項目主要計劃招引家電企業(yè)?！睂τ谥猩绞悬S圃鎮(zhèn)工改辦綜合協調組組長吳一民來說，除了升級廠房和解決歷史問題，當地有一筆更大的賬本。

中山市十大主題產業(yè)園之一——中山智能家電產業(yè)園（大岑片區(qū)），坐落在中山北部的黃圃鎮(zhèn)。對于長久以來連片土地稀缺的中山來說，毗鄰家電強鎮(zhèn)南頭和東鳳的大岑，成了中山打造智能家電產業(yè)集群的突破口之一。

這樣的連片規(guī)劃思路，與中山市提出的新時代“十大艦隊”正吻合。

過去，土地碎片化致使中山產業(yè)生態(tài)分布零散、產業(yè)缺乏巨頭企業(yè)，過載的空間難以再容納新的業(yè)態(tài)。在制造業(yè)當家“大產業(yè)、大平臺、大項目、大企業(yè)、大環(huán)境”的要求下，大空間成為中山“新十大艦隊”不可或缺的產業(yè)基底。

算到最后，中山“工改”賬本，最終指向的是城市能級提升的賬本。在大灣區(qū)競合趨勢不斷強化背景下，如何承接大橋時代的“東岸流量”，這座城市必須提前布局。

拆除、建設和服務

增加了空間，也提速了服務

在中山城市能級提升規(guī)劃中，產業(yè)空間和審批效率的增容與提速，被放到了“提升營商環(huán)境”的重要位置。一個是“硬件”的擴容，一個是“軟件”的升級，這個組合拳構成了中山承接珠江東岸城市資源的重要手段。

中山比任何時刻都渴求產城空間重塑，很大一部分原因在大灣區(qū)建設的推進、深中通道的即將建成、廣東省珠江口東西兩岸融合互動發(fā)展改革創(chuàng)新實驗區(qū)建設的使命——

新的機遇，也意味著新的挑戰(zhàn)。

因此，在中山城市能級提升規(guī)劃中，產業(yè)空間和審批效率的增容與提速，被放到了“提升營商環(huán)境”的重要位置。一個是“硬件”的擴容，一個是“軟件”的升級，這個組合拳構成了中山承接珠江東岸城市資源的重要手段。

首先要解決的，就是承載力的問題。

根據官方統(tǒng)計的數據，截至目前，中山已有超1.7萬畝低效工業(yè)用地被拆除整理；期間，在“工改”整備出的土地上，已有近200家企業(yè)成功實現增資擴產，約140家企業(yè)被招引入駐新園區(qū)?！肮じ摹奔冉鉀Q了一些歷史遺留問題，也為未來發(fā)展騰出了新空間。

“工改工”不夠，那就“商住改工”。今年3月，中山透露將對翠亨新區(qū)超3000畝、岐江新城超2000畝的居住用地，調整為工業(yè)、新型產業(yè)、商業(yè)、文化等綜合產業(yè)用地。另一方面，“十大主題產業(yè)園”的整備也在加速推進，截至今年3月底，中山全市已整備連片用地近2.8萬畝，其中立即可供工業(yè)用地6983畝。

其次要提升的，是營商環(huán)境的水平。

借助“工改”，中山近兩年推進了一系列為項目落地提速的改革舉措。比如南朗工業(yè)園連片改造項目用地需調整視線通廊的規(guī)劃問題，由于涉及國土空間規(guī)劃、城市設計、單元規(guī)劃三個層面的規(guī)劃調整，分屬于三個不同科室。按照常規(guī)工作流程，三個不同的職能科室之間會相互“打架”，導致項目“卡殼”。為此，中山市工改指揮部聯席會議進行了集體決策，明確單元規(guī)劃成果批復后，中山翠亨新區(qū)城市設計、中山市國土空間總體規(guī)劃應同步按單元規(guī)劃批準成果落實相關調整內容。按照這個思路，翠亨新區(qū)順利對接業(yè)務科室，目前該項目已順利通過單元規(guī)劃的公示和專家評審等環(huán)節(jié)。

這種靠前集體決策的工作思路，對項目疑難雜癥“一事一議”，以集體決策為項目開具“路條”，對可行項目“一錘定音”、拍板背書，高效解決了審批事項之間互為前置條件掣肘項目推進的問題。

流程創(chuàng)新的“連鎖反應”，撬動了事權下放改革，將效率迅速傳導到了行政審批改革的各個環(huán)節(jié)。過去一年多，中山市推動了“工改”審批環(huán)節(jié)包括規(guī)劃調整、改造方案審查審批、土地供應等在內的8類17個分項的流程再造。

通過單元規(guī)劃、規(guī)劃條件論證等多種途徑解決控規(guī)調整需求，審批時間壓縮3-6個月；部分“工改工”宗地項目改造方案審查審批權限下放至鎮(zhèn)街，至少節(jié)省15-30個自然日；協議供地取消市自然資源局局務會、市土委會、公示等環(huán)節(jié)，刪減協議出讓預告及簽訂出讓意向書等流程，節(jié)省38個自然日。

中山土地產權情況復雜，私人化、碎片化情況突出。這也決定了中山“工改”工作，以“群眾路線”和市場化邏輯為主基調。

從參與“工改”的產權人反饋來看，“貼身服務”是經常被提及的一個詞。

在翠亨新區(qū)南朗工業(yè)區(qū)內，產權人方先生有一套自建廠房，此前有20多名租戶。多年來，方先生一直為未能收回水電、租金費用與租戶產生糾紛。了解到“工改”政策后，方先生將自建廠房納入連片改造升級范圍，租戶也在“工改”專班的協助下獲得搬遷補償，并在翠亨新區(qū)找到了新廠址，實現多贏。

為加快推動項目落地，翠亨新區(qū)“工改”專班多次上門協調，與租戶溝通，通過提建議、作見證，提出折中方案供雙方協商，并協助租戶企業(yè)尋找騰挪廠房，幫助業(yè)主與租戶之間重建起信任的橋梁。針對租戶企業(yè)在搬遷過程中的損失，“工改”專班還專門組織“一對一”評估，與租戶企業(yè)多次對評估結果進行核對，得出合理的搬遷補償款，幫助搬遷企業(yè)在新址快速重新投入生產經營。

經過3個月的協調，20多個租戶按期完成搬遷，其中90%的企業(yè)均在翠亨新區(qū)范圍內找到了騰挪廠房。

規(guī)范、環(huán)保和安全

產業(yè)園生態(tài)“綠色化”“年輕化”

在解決空間問題過程中，解決生態(tài)和環(huán)保難題。

產業(yè)園生態(tài)也在發(fā)生變化。

“那時我們參觀泰豐公司在阜沙鎮(zhèn)的舊園區(qū)，覺得園區(qū)在空間利用率、安全因素、能耗、設備實施升級方面都需要改變?！睆V東大唐盛視科技產業(yè)有限公司執(zhí)行總裁莫麗回憶。泰豐公司曾是一家五金、鎖品行業(yè)的勞動密集型企業(yè)，園區(qū)容積率不足0.6，單位能耗高，產出低，屬于典型的低效工業(yè)用地，而且?guī)淼沫h(huán)保隱患較大。

“古鎮(zhèn)燈飾、小欖五金等泛家居產業(yè)遍布，產品加上應急功能，容易轉換為應急產業(yè)，而且阜沙鎮(zhèn)也匯聚了長青集團、皮阿諾公司、東菱威力、德立潔具等龍頭企業(yè)，可以為應急產業(yè)發(fā)展提供全方位技術支持?！本C合考慮應急產業(yè)市場的前景與中山應急產業(yè)的現狀后，莫麗提出一個設想：把這片低效園區(qū)打造一個應急安全物資產品和應急救援裝備設施生產制造集群基地。

在兩家企業(yè)的合作之下，推動促成了大唐盛視·中山阜沙應急產業(yè)園（泰豐園）的建設。根據應急產業(yè)本身具有的特征，園區(qū)在一開始就計劃整合安全應急產業(yè)相關的五大業(yè)態(tài)。開工建設近9個月，占地約50畝的園區(qū)即將建成一期廠房，并已有20多家應急產業(yè)相關企業(yè)簽約入駐。園區(qū)升級后，小、散、污企業(yè)發(fā)展的問題，得到了有效解決。

“在產品設計上，我們主打‘專業(yè)’特色?！睘榱藵M足應急產業(yè)中一些大型裝備生產制造企業(yè)的生產需求，園區(qū)將廠房二層的層高，按首層的標準設計為7.5米，每平方承重荷載為1.5噸，并配備5噸貨梯，這樣的設置比市場上的普通廠房有了明顯優(yōu)化。在提升對高端人才的吸引力方面，這一產業(yè)園也進行了業(yè)態(tài)上的設計：打造“輕奢”辦公生態(tài)，在建筑頂層配置“空中花園”，設計更加年輕化、時尚化。

值得關注的是，中山走在全省前列的共性工廠，也正借“工改”邁出產業(yè)綠色發(fā)展的關鍵一步。

“一走進去就聞到了明顯的味道，說明廠區(qū)在氣味收集和處理能力有待提升?！眲偝鋈螐V東頤豐食品股份有限公司董事長的溫振明第一次進入位于西區(qū)街道港隆中路的廠區(qū)，就意識到了園區(qū)改造升級的重要性。

這個意識，也促成其推動建設現代農業(yè)智慧產業(yè)園。

“產業(yè)園內除了有現代化辦公大樓、停車場等必備要素，還有污水處理廠以及新增建設的一個容量為3000噸的冷庫，可以為進駐的食品企業(yè)提供水電氣、污水處理、冷鏈配送等全方位的優(yōu)質配套服務。”溫振明介紹。

平衡綠色低碳與經濟效益，是共性產業(yè)園的最大特征。位于中山三角鎮(zhèn)的金焱高端表面處理環(huán)保共性產業(yè)園預計將在6月封頂，其主打“5G+共性集中治污+完善配套”理念，主要服務于新能源汽車、機械裝備制造、五金制品制造、家用電器制造等所有領域的緊固件、傳動件、剎車件、裝飾配件等零配件的表面處理。

而位于小欖鎮(zhèn)的綠金灣高端環(huán)保共性產業(yè)園，目前已進入到租售招商環(huán)節(jié)，由于園區(qū)環(huán)保設施的集中建設，其不僅降低了企業(yè)成本，而且利于環(huán)保部門統(tǒng)一監(jiān)管和服務。

改變、信心與未來

去年經營主體增速為近年最好水平

在舍與得之間，中山的優(yōu)質企業(yè)和項目得到發(fā)展空間保障，經營主體活力越來越強。截至2022年，中山登記注冊的經營主體達到57.83萬戶，同比增長12.54%，增速居全省第4位。

不可否認的是，改革是一場革命，改的是體制、機制，動的是既得利益。無論是個人還是集體，在“長痛”與“短痛”之間的抉擇，都不無艱難。

在短期利益與長期利益中作取舍，在既得利益與整體利益中作取舍，是改革的關鍵一步。對于一座制造業(yè)城市來說，如何引導、規(guī)劃產業(yè)的轉型與升級，也是一種選擇。在這場選擇過程中，產業(yè)版圖也出現了變化。根據權威部門的調查，近年來，受成本上漲、土地資源、訂單等多方面制約，中山部分企業(yè)為適應生產發(fā)展需要遷往外地。其中，用地緊張難以滿足企業(yè)需求是其中一項重要因素。

因土地利用碎片化嚴重，中山有不少企業(yè)租賃廠房進行生產，用地長期得不到解決。據統(tǒng)計，近年來超10家企業(yè)因土地供應問題遷出中山。如東鳳鎮(zhèn)4家企業(yè)因沒找到合適的廠房擴張生產而遷出中山，黃圃鎮(zhèn)優(yōu)貝殼機股份公司、坦洲鎮(zhèn)柏威機械公司，也因為沒有增資擴產用地也搬遷。

另外一個重要因素，是綠色發(fā)展背景下的小散污企業(yè)的淘汰過程。在小欖、黃圃、坦洲、板芙等鎮(zhèn)街，近年來陸續(xù)有受到環(huán)保審批、安全生產等因素影響而遷出的企業(yè)。

但整體而言，產業(yè)布局、企業(yè)發(fā)展是一個動態(tài)過程。在舍與得之間，中山的優(yōu)質企業(yè)和項目得到發(fā)展空間保障，經營主體活力越來越強。根據中山市統(tǒng)計局數據，截至2022年，中山登記注冊的經營主體達到57.83萬戶，同比增長12.54%，總量在全省居于第7位，增速居全省第4位。從結果來看，中山2022年經營主體增速也是近年來最好水平。

2019-2022年中山登記注冊經營主體增長。南方+ 廖瀚 制圖

2023年，經營主體繼續(xù)保持比較良好發(fā)展態(tài)勢。1-4月，全市注銷各類市場主體1.61萬戶，同比下降0.81%。截至4月底，全市共登記注冊各類經營主體60.23萬戶。其中1月同比增長11.97%、2月12.23%、3月12.05%、4月11.95%。

市場的信心在另一組數據也得到印證：2022年，中山工業(yè)投資增長20.4%；今年1-3月，這一增速達到43.1%，超過去年同期。

另外一組數據也值得關注：

2022年，中山規(guī)模以上先進制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達48.6%。在整體工業(yè)承壓運行的背景下，高端電子信息制造業(yè)、生物醫(yī)藥及高性能醫(yī)療器械業(yè)、先進裝備制造業(yè)、新材料制造業(yè)均實現了正增長，高技術制造業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達到了15.6%。

2023年一季度，中山工業(yè)生產加快恢復，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長4.2%，先進制造業(yè)增長7.8%，占規(guī)上工業(yè)的比重達到了50.4%；高技術制造業(yè)增長8.8%，占比為16.3%。

2020-2022年中山規(guī)上工業(yè)企業(yè)數。南方+ 廖瀚 制圖

在“連片整備”思路下，中山“十大主題產業(yè)園”建設也迎來新進展：2022年招引企業(yè)51家，計劃總投資超190億元；新動工重點工業(yè)項目138個，計劃總投資333億元；在建交通基礎設施項目14個，里程約380公里，完成投資額204億元。

改革開放40余年后，傳統(tǒng)工業(yè)城市中山在回答“制造業(yè)當家”這一命題時，選定了高質量發(fā)展的答題思路：從破解土地瓶頸入手。

啃“最硬的骨頭”，選“難而正確”的路。在這個過程中，勇于面對陣痛，堅定淘汰“小散亂污”低端落后產業(yè)，這是中山之“舍”；重塑新的發(fā)展邏輯，重構高質量產業(yè)版圖，這是中山未來之“得”。

“‘工改’是改掉了企業(yè)生存空間，還是擴展了企業(yè)發(fā)展空間，這個問題我們也曾討論過。”中山市東鳳鎮(zhèn)商會會長、中山市東鳳富華電器有限公司董事長潘富華，是中山扎根本地多年、渴望企業(yè)再次騰飛的企業(yè)家代表之一。其所在的企業(yè)園區(qū)建成于20年前，容積率僅0.75，廠房老舊。注意到“工改”可以提升廠房面積和土地容積率后，潘富華決定加入“工改”。如今，新園區(qū)的容積率直接調整為不小于3.2，可建筑面積也從原有的2.8萬多平方米直接增加至不小于13.7萬平方米。現在，他的答案很明確：

“有‘工改’，企業(yè)才有更大未來。”